Elk jaar worden per 1 juli de maximale pachtprijzen voor onder andere akkerbouw- en grasland vastgesteld. De maximale pachtprijs is afhankelijk van de ingangsdatum van de pachtovereenkomst. Is dat voor 1 september 2007, dan geldt een veranderpercentage.
Voor pachtovereenkomsten van na 1 september 2007 geldt een maximale pachtprijs op basis van een regionorm. Recent heeft de Minister de pachtnormen per 1 juli 2018. Afhankelijk van regio variëren die van € 296,--/ha in de regio Waterland en Droogmakerijen tot € 1.125,--/ha in de regio IJsselmeerpolders. Voor de norm in uw regio verwijzen wij naar de website van de Rijksoverheid.
Het verschil in normen tussen 2 jaren wordt uitgedrukt in een veranderpercentage. Bij daling van de norm hebben we dus te maken met een negatief veranderpercentage. Dit veranderpercentage geldt van rechtswege en moet dus altijd worden toegepast, mits de geldende minima en maxima niet worden overschreden. Daarnaast bestaat ook de mogelijkheid om een pachtprijsherziening aan te vragen bij de Grondkamer. Zowel een pachter als een verpachter kan daar belang bij hebben. Met name als men meent dat ondanks het toepassen van deze wettelijke herzieningen, het pachtprijspeil nog steeds niet ‘marktconform’ is. Bijvoorbeeld als de op enig moment tussen partijen afgesproken pachtprijs erg laag was. Ook discussie over de vraag of een pachtprijs al dan niet het bedrag gelijk aan 2% van de vrije verkeerswaarde van het land overschrijdt, zijn vaak aan de orde. In deze gevallen kan het raadzaam zijn om het pachtprijspeil door de Grondkamer te laten bepalen.
Los land
De pachtnormen zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven gedurende een referentieperiode. De referentieperiode omvat een tijdvak van vijf jaar en wordt ieder jaar ‘ververst’, waarbij het oudste jaar komt te vervallen en het nieuwste jaar wordt toegevoegd. Deze berekening verklaart de daling van de normen voor het tweede jaar op rij. Gemiddeld goede jaren (2010 en 2011) worden ingewisseld voor beduidend mindere jaren (2015 en 2016). Met name in pachtprijsgebieden met overwegend melkveehouderijen leidt dit tot forse en zelfs zeer forse verlagingen van de pachtnormen. Deze schommelingen zijn inherent aan de destijds gekozen systematiek. Het resultaat is dat de pachtprijs van goede landbouwgronden wordt afgetopt terwijl de pachtprijs van mindere gronden relatief te hoog is. In de praktijk zien we dan ook dat de betere gronden voor substantieel hogere prijzen worden verpacht op basis van een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor 6 jaar of korter. Want voor geliberaliseerde pacht geldt geen pachtprijstoetsing. De vraag rijst of dit systeem op de lange termijn houdbaar blijft, immers je krijgt nu in een slecht jaar te maken met hogere pachtnormen uit de betere voorgaande jaren en andersom. Een systeem dat sneller en minder fluctuerend te werk gaat verdient naar mijn mening de voorkeur. In het belang van alle partijen!
Ingangsdatum
Velen denken ten onrechte dat de pachtnormen die vanaf 1 juli gaan gelden, ook in dat jaar moeten worden doorberekend in de pachtprijs. Dat is meestal niet het geval. De nieuwe pachtnormen worden jaarlijks per 1 juli vastgesteld. De wet bepaalt dat de pachtnormen die per 1 juli wordt vastgesteld, pas gaan gelden voor het daaropvolgende pachtjaar, zoals dat tussen partijen in de pachtovereenkomst is bepaald. Stel dat partijen hebben bepaald dat het pachtjaar loopt van 1 november tot 1 november. In dat geval gaan de pachtnormen zoals die per 1 juli van kracht werden, gelden voor het daarop volgende pachtjaar, in dit geval van 1 november 2018 tot 1 november 2019. En omdat in de pachtpraktijk meestal de afspraak geldt dat de pachtprijs achteraf verschuldigd is, betekent dat in dit voorbeeld dat de herziene pachtprijs op basis van de normen 2018, pas verschuldigd is op 1 november 2019. In verreweg de meeste gevallen zal de pachtbetaling in het najaar van 2018 dus gebaseerd te zijn op de normen van 2017 en niet op die van 2018.
Meer info
Wilt u weten of in uw geval de huidige pachtprijs moet of kan worden aangepast? Neem dan contact op met de rentmeester in uw provincie. Hij of zij kan u nader informeren over uw specifieke situatie en de nieuwe geldende pachtprijs voor u berekenen.
Ivo Huntjens
Ivo Huntjens is lid van Rentmeesters.nl in de provincie Limburg
Reactie: