Gemeentelijk grondbeleid na de economische crisis

29 maart 2024

Voor vrijwel alle Nederlandse gemeenten is grondbeleid een belangrijk onderwerp dat met regelmaat op de politieke agenda staat. De basis werd feitelijk gelegd vlak na de Tweede Wereldoorlog vanwege de grote behoefte aan nieuwe woningen.

Gemeenten kochten op grote schaal - voornamelijk agrarische  -  gronden langs de kernrand op om daar veel en goedkope woningen te bouwen, met name in het huursegment. Dit actieve grondbeleid bleef vele jaren de standaard. Niet in de laatste plaats omdat het beleid een zeer gunstig financieel bijeffect genereerde, waarmee menige gemeentebegroting dekkend kon worden gemaakt.

Buitenproportionele grondposities
Vanaf de jaren ’90 verschoof het accent van huur naar eigen woningbezit. Ook andere partijen, zoals projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties, zagen in toenemende mate de winstpotentie van ontwikkellocaties. De concurrentie werd daardoor groter en de aankoopbedragen van ‘warme’ grond stegen explosief. Dit leidde voor een behoorlijk aantal gemeenten tot buitenproportionele grondposities, wat pas goed tot uitdrukking kwam tijdens de crisis die in 2008  een hoogtepunt bereikte. Gronden stonden voor de aankoopwaarde inclusief opgebouwde rente en kosten op de balans, terwijl volstrekt onduidelijk was of er überhaupt ooit gebouwd zou gaan worden. Gemeenten moesten de gronden daarom afboeken tot de reële waarde, vaak de normale agrarische waarde, met alle gevolgen van dien.

Faciliterend grondbeleid
In 2008 trad de nieuwe regeling grondexploitatie in werking. Hiermee konden gemeenten regie op de verstedelijking houden, zonder de gronden in eigendom te hebben. Ook konden kosten van planvorming en infrastructuur worden verhaald op degene die de gronden ontwikkelde. Van actief grondbeleid werd op grote schaal overgeschakeld op faciliterend grondbeleid. Niet de financiële risico’s, wel de sturing op het bouwplan.

De ommekeer
Inmiddels lijkt het economisch tij gekeerd. Mede vanwege een achterblijvende groei van het aantal woningen tijdens de crisis is er op dit moment sprake van een aanzienlijk woningtekort. Volgens een recent onderzoek van Capital Value en ABF Research De woning(beleggings)markt in beeld 2019 blijkt in Nederland begin 2019 een tekort van 263.000 woningen. Daarbij dient te worden opgetekend dat het tekort niet gelijkmatig over het land is verdeeld; de grootste woningbehoefte is in de regio’s Delft en Westland, Groot Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Haarlem, terwijl gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen, Zuid-Limburg en Noord- en Oost-Groningen met krimp te maken hebben.

Weloverwogen strategie voor grondaankoop
Wat betekent dit voor het te voeren grondbeleid in de verschillende gemeenten? Voor de krimpgebieden zal er weinig veranderen ten opzichte van het huidig beleid. In groeigebieden worden gemeenten toch weer voorzichtig actief op de grondmarkt. Hoewel de regie met de regeling grondexploitatie voldoende gewaarborgd lijkt te zijn, heeft grond in eigendom weldegelijk voordelen. Zo kunnen locaties die ruimtelijk wel gewenst zijn, maar vanwege een geringe winstpotentie niet aantrekkelijk voor ontwikkelaars, toch worden ontwikkeld. Ook is sturing op het percentage sociale woningbouw eenvoudiger als de gronden in eigen hand zijn. Tenslotte kan het zelf ontwikkelen een financieel voordeel voor de gemeente opleveren, al zal dit argument zelden van doorslaggevende betekenis zijn.

Alles overziend lijkt de tijd van actief grondbeleid definitief achter ons. Voor krimpgemeenten volstaat het faciliterend grondbeleid, met name omdat eventuele nieuwbouw hoofdzakelijk binnenstedelijk zal plaatsvinden. Gemeenten die de komende jaren te maken krijgen met een inhaalslag op het gebied van het aantal te bouwen woningen doen er goed aan situationeel grondbeleid te overwegen. Hierin wordt per locatie bekeken in hoeverre ontwikkelaars en woningbouwcorporaties in staat zijn de doelen te realiseren. Soms is het wenselijk dat de gemeente het voortouw neemt en zelf investeert.

Rentmeesters hebben de kennis en ervaring om gemeenten te adviseren en te ondersteunen bij het maken van een keuze. Maar ook grondeigenaren of marktpartijen kunnen bouwen op het advies van onze rentmeesters. Waarbij belangenverstrengeling te allen tijde wordt voorkomen. 

Gijs de Kruif

Gijs de Kruif is lid van Rentmeesters.nl in de provincie Utrecht

Reactie: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.